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10 de Dezembro de 2018

O síndico responde com seu próprio patrimônio por danos causados ao condomínio?

Gabriela Macêdo, Advogado
Publicado por Gabriela Macêdo
há 2 meses

Em um tempo não tão distante, os condomínios eram administrados pelos próprios moradores, onde um deles era eleito pelos demais para cuidar da parte administrativa, gerindo funcionários, contas, realizando a manutenção do condomínio, entre outros.

Entretanto, com o passar dos anos foram surgindo condomínios cada vez maiores, fazendo com que o trabalho antes exercido pelo morador exigisse extrema dedicação e conhecimentos de administração, recursos humanos e jurídicos. O trabalho do síndico virou uma profissão, tamanha a sua importância para a boa gestão do condomínio, passando a não ser mais exercida apenas pelos moradores. Ocorre que, assim como aumentaram as atribuições, também aumentaram as responsabilidades.

Muitas pessoas começaram a ser interessar pela profissão, seja pela liberdade de não ter vínculos, seja pelo poder de gestão atribuído ao cargo, sem se atentar, contudo, para o grau de responsabilidade inerente à esta função.

Os limites da responsabilidade civil e criminal do síndico são desconhecidos por algumas pessoas, no entanto, é importante ressaltar que o síndico será responsável por todo dano que causar ou ainda por negligência, imprudência e imperícia, especialmente pela inobservância dos seus deveres, estabelecidos no Art. 1.348 do Código Civil.

São muitas responsabilidades assumidas e o síndico pode arcar com o seu patrimônio pessoal para reparar os danos causados aos moradores ou a terceiros, em casos onde deixou de observar obrigações que lhe eram devidas. Os exemplos são inúmeros e dependem da análise individualizada do caso, mas para elucidar, trazemos as hipóteses abaixo:

i) Ausência na prestação de contas e/ou desfalque financeiro nas contas do condomínio;

ii) Danos morais a moradores, como em casos onde há a divulgação de lista de condôminos inadimples;

iii) Obras realizadas sem aprovação em assembleia;

iv) Ausência de manutenção de elevadores, que causem acidentes lesionando alguma pessoa;

v) Negligência na cobrança de condôminos inadimplentes;

É importante esclarecer que a responsabilidade pessoal do síndico não se confunde com a responsabilidade do próprio condomínio, como em casos de extravio de encomendas dentro do condomínio, danos a veículos por conta de atos de funcionários, entre outros.

Por tudo isso, é extremamente importante que o candidato ao cargo de síndico esteja ciente que qualquer falta de atenção ou descumprimento aos deveres legais pode gerar a obrigação de pagar, do seu próprio patrimônio, todos os danos causados ao condomínio, seus moradores e a terceiros.

Por Gabriela Macêdo, advogada especialista em Direito Imobiliário, membro dos Institutos Baiano e Brasileiro de Direito Imobiliário e fundadora do perfil no Instagram @falecomaadv. contato@gabrielamacedo.adv.br

38 Comentários

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A lista de inadimplentes pode ser divulgada JUNTO com os documentos oficiais do condomínio (prestação de contas), com circulação restrita aos demais moradores. Não pode ser divulgada em "local de fácil acesso", colocada no elevador, no latão de lixo, no painel de aviso etc etc etc.
A lista de ADIMPLENTES também deve ter circulação restrita, já que, por exclusão, leva aos inadimplentes. continuar lendo

Ser síndico é uma missão difícil e cruel (li essa mensagem certo dia, mesmo assim achei que a referida mensagem era um exagero), o antigo síndico, depois de eleito, ficou no cargo por seis meses e renunciou ao referido cargo, foi realizada uma assembléia e lá estava eu, como qualquer outro condômino presente e de repente fui escolhido, mesmo informando que não tinha qualquer conhecimento para o cargo, foi me informado que "era só cuidar das áreas comuns e pagar as contas do condomínio e funcionários" e aí aceitei o desafio, aí começou o meu pesadelo. Por isso que digo e repito "ser sindico não é para amadores" depois de eleito, os demais condôminos, esquece que o sindico eleito é também um morador, começam a trata-lo como um mero solucionador de problemas, completamente diferente daqueles momentos de eleições, na hora da euforia, muitas promessas de apoio e de ajuda.
O sindico nunca vai agradar a todos, mesmo que ele faça tudo que o o imóvel necessita, sempre será criticado por alguém daquela comunidade que é a população de um condomínio. continuar lendo

de fato é um saco ser síndico mas só quando se é honesto...as pessoas não ligam para grandes roubalheiras mas querem saber se eu comprei um litro de álcool de 4 reais se existe um de 3,50, eu fui síndico e renunciei porque não tenho estomago prá isso , ai entrou um outro e imagine o pior que possa acontecer para um prédio.... os 0,50 centavos supostamente a mais viraram milhares e milhares de reais em gastos sem aprovação - também de outra parte não é bem como você diz não, a missão não é tão difícil....é difícil tirar um síndico pilantra porque as pessoas não se unem e individualmente ninguém vai entrar em processos custosos sozinho .. errei? continuar lendo

Atualmente nenhum síndico de condomínio trabalha estritamente sozinho, geralmente tem uma Administradora que lhe auxilia, acompanha, e lhe orienta em todas as suas decisões. Além disso existe a figura do sub-síndico, do Conselho Consultivo do Prédio, e mais as Assembleias para as prestação de Contas, onde todo o condômino dá o seu "pitaco" e pede esclarecimentos. E é dentro deste cenário que o síndico atua, portanto dificilmente o síndico conseguirá enganar a todos a nem ser com a cumplicidade da própria Administradora que a tudo vê. Por outro lado, mesmo sendo o síndico soberano em algumas decisões, vale a tese de que ele também divide suas responsabilidades com seus colaboradores. Uma vez aprovada as contas da sua gestão em Assembléia Geral, NADA mais pode-se se cobrar ou se exigir de um síndico. Como normalmente a maioria dos condôminos se quer tem o trabalho de auditar as contas do síndico elas são geralmente aprovadas por unanimidade. Então, na prática, o que vê é síndico não sabendo gerenciar o financeiro, tomando decisões erradas, fazendo obras que não são prioritárias, etc., etc. e por fim quando criticados simplesmente ABANDONAM o cargo, e NADA acontece........infelizmente essa é a nossa realidade, e não aquela preconizada no mundo jurídico. continuar lendo

A responsabilidade do síndico por perdas e danos, com sacrifício de seu patrimônio, nasce como nasce pra qualquer profissional liberal/autônomo ou não, quando há nexo causal entre os atos praticados e os danos, como ação ou omissão , negligência, imprudência e até imperícia , a teor dos Artigos 186, 187, 389 e 927, do Código Civil! continuar lendo